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房産糾紛案件73個實務問題的審理意見

來源:住建法律、江蘇高院

爲積極順應房地産市場改革要求,促進房地産市場健康有序發展,正確審理房地産合同糾紛案件,統一全省法院裁判尺度,根據《中華人民共和國民法總則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國房地産管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《最高人民法院關于審理商品房 買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》(以下簡稱《商品 房買賣司法解釋》、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾 紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》(以下簡稱《房屋租賃司 法解釋》)、《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《國有土地使用權司法解釋》)等法律、行政法規、司法解釋規定,結合我省實際情況,制定本解答。

一、審理房地産合同案件的基本原則

一是人民法院審理房地産案件應當堅持哪些基本原則?一是堅持保障民生利益和促進經濟發展相並重。人民法院審理房地産合同案件要始終堅持平等保護的原則,既要充分關注對人民群衆的合法權益,也要切實維護房地産企業的合法權益,努力尋找雙方利益的共同點和平衡點,維護經濟平穩較快發展的大局。要正確區分正常的商業風險與客觀情勢發生難以預料變化的不同法律後果,合理分配各方利益。

二是堅持促進市場交易與規範市場行爲相兼顧。人民法院審理房地産合同案件要嚴格依據民法總則、合同法的規定確認合同的效力,堅持不輕易否定合同效力的原則。要依法把握無效合同和合同解除的認定標准,正確區分違反房地産法律、行政法規 中強制性法律規定的不同法律後果。同時,強化司法裁判的規範職能,通過依法打擊妨礙房地産市場平穩發展的各種違法行爲, 抑制妨礙房地産調控政策效能的消極因素。

三是堅持執行法律與貫徹政策相統一。人民法院審理房地産合同案件既要嚴格執行法律、行政法規、地方性法規和司法解釋,也要准確把握中央和我省房地産調控政策的出台背景和具體規定,將政策精神與法律規定融會貫通,把政策要求依法貫徹落實到房地産糾紛案件的審判工作中。

四是堅持誠實信用原則。人民法院審理房地産合同案件要強化當事人的誠信守約意識,在法律規定與合同約定的範圍內看待及分配市場風險。通過穩定的合同關系提高市場行爲的可預見。

性和合同利益的確定性、可信賴性,避免使司法裁判成爲當事人違反誠信避險趨利的途徑和手段。

二、關于房地産調控政策引發的糾紛問題

★2.因限購政策引發的糾紛如何處理?

房屋買賣合同簽訂後,由于相應住房限購政策的實施,當事人無法辦理房屋所有權變更登記,買受人請求解除合同,並要求出賣人返還所收受的購房款或定金,如果經審查,當事人的確因 住房限購政策的實施而不能辦理房屋所有權變更登記,對其請求可予支持。出賣人請求買受人承擔其爲訂立合同而實際發生的費用等合理損失的,可酌情予以支持。

地方政府允許住房限購政策實施前訂立的房屋買賣合同辦理房屋所有權變更登記的,當事人以限購政策爲由主張解除合同,對方當事人不同意的,人民法院對其請求不予支持。

★3.因房屋限貸政策引發的糾紛如何處理?

調控政策實施前訂立的合同未明確約定以按揭貸款方式付款,現買受人以其因受限貸政策影響而無法繼續履行爲由,請求解除合同的,一般不予支持。

調控政策實施前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款,現買受人舉證證明其確因不能辦理按揭貸款等導致無法繼續履行,而請求解除合同,並要求出賣人返還所收受的購房款或定金的,可予支持。出賣人請求買受人承擔其爲訂立合同而實際發生的費用 等合理損失的,可酌情予以支持。買受人以貸款比例降低爲由要 求解除合同的,一般不予支持。如果因限貸政策實施導致買受人 允許貸款比例低于合同約定按揭貸款比例淨差值大于 30%的,人民法院可予支持,但买受人因迟延履行、个人信用问题等导致合 同无法继续履行或者合同另有约定的除外。

調控政策實施前訂立的合同在限貸政策實施後,買受人既未按約履行也未提出解約,經出賣人催告後仍未在合理期限內履行或提出解約,出賣人請求繼續履行或解除合同,並由買受人承擔違約責任的,應予支持。

★4.當事人規避房地産調控政策的如何處理?

調控政策實施後,因一方當事人隱瞞或虛構事實情況,導致訂立的合同違反調控政策而無法繼續履行,另一方當事人請求依法撤銷合同,並要求對方當事人承擔其因此所受損失的,可予支持。雙方當事人明知或者應當知道訂立的合同違反調控政策,一方當事人請求繼續履行的,人民法院不予支持。

實際買受人爲規避房地産調控政策,以他人名義與出賣人訂立合同並辦理房屋權屬證書後,以其系實際買受人爲由,請求確認其爲房屋産權人的,人民法院不予支持。

5.因房地産調控政策引發的房屋居間合同糾紛如何處理?

經居間人的居間行爲訂立的房屋買賣合同,因房屋限購政策 導致無法辦理房屋所有權轉移登記的,或房屋買賣合同中約定以 按揭貸款方式付款,買受人因房屋限貸政策無法辦理按揭貸款,導致合同無法繼續履行的,居間人以已經促成合同訂立爲由請求 房屋買賣合同當事人支付居間報酬的,一般不予支持,但居間人要求房屋買賣合同當事人支付從事居間活動支出的合理費用的, 應予支持。

居間人故意隱瞞真實情況、違規操作,惡意促成買賣雙方訂立合同,如果房屋買賣合同不能履行,嚴重損害委托人利益的,對居間人請求委托人支付報酬的,不予支持;委托人請求居間人賠償所造成的損失的,應根據當事人的過錯程度處理。

6.簽訂“陰陽合同”的如何處理?

爲避稅、套取銀行貸款等網簽的房屋買賣合同屬于雙方通謀虛僞的意思表示,應認定爲無效,以雙方當事人實際履行的房屋買賣合同爲准。

★7.轉賣房號的效力如何認定?

當事人轉賣房號的,因不違反法律、行政法規禁止性規定,該行爲有效。但有證據證明當事人系以牟利爲目的職業炒賣房號行爲的,因違反社會公共利益,該炒賣房號行爲應認定爲無效。

三、關于商品房買賣合同問題

8.爲騙取貸款而簽訂的商品房買賣合同的效力如何認定?

出賣人與名義買受人串通,虛構商品房買賣事實,訂立商品房買賣合同,通過名義買受人向信貸機構辦理抵押貸款的,出賣人與名義買受人之間簽訂的商品房買賣合同無效。

★9.共有房屋無權處分的效力如何認定問題?

共有房屋一方以出卖人在缔约时未经其同意擅自处分房屋为由,主张房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得共有人同意致使标的物的所有权不能转移,买受人要求房屋出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院應予支持。

10.關于農村宅基地上房屋買賣如何處理?

對于農村宅基地上房屋買賣應當區分兩個層次:

1)区分是否属于宅基地改革试点地区。中共中央办公厅和国务院办公厅于 2016 年联合下发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,对改革试点地区宅基地流转的限制性法律规定予以放宽,我省武进 地区为宅基地改革流转地区,武进、仪征、泗洪为宅基地抵押的试点,对此转让合同的效力可以根据试点地区的相关意见予以处 理。

★(2)区分是否属于同一集体经济组织成员。买卖双方属于同一集体组织成员的,因不违反《土地管理法》中宅基地由农民集体所有的规定,对集体经济组织利益没有侵害,因此房屋买 卖协议应认定为有效。买卖双方不属于同一集体组织成员的,根据《土地管理法》第 62 条的规定,“农村村民一户只能拥有一处 宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批 准。”因此,农村私有房屋买卖后,出卖人将成为失地农民,不利于保护农民的利益,同时也违反农村集体经济组织的利益,故在当前城乡界限尚未完全打破,土地制度没有变革的情况下,根据现行法律规定,应认定买卖合同无效。但在无效后的处理上,应综合权衡买卖双方的利益,尤其是出卖人因土地升值或征收补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失,妥善处理房屋的返还与补偿问题。

對于房屋已經被征收或已納入征收程序的,出賣人要求返還征收利益的,根據雙方當事人的過錯,適當予以支持。

對于未納入征收程序的,當事人簽訂買賣時間較長,或者買受人已辦理戶口遷入手續等情形的,出賣人要求返還房屋的,原則上不予支持。當事人僅要求確認房屋買賣合同無效的,在裁判說理中對房屋是否返還予以表述。

【說明】有觀點認爲,在房屋被征收時,土地補償歸出賣人,房屋補償歸買受人。本條未作區分,而是根據過錯合理分擔,出賣人少分,以體現誠實信用原則。

 11.划拨土地上房屋买卖合同效力如何认定?未经有批准权的人民政府准许,转让划拨土地上房屋的,该转让行为无效,但在一审法庭辩论终结前经有批准权的人民法院 准许并补交土地出让金的除外。

★★★12.小産權房買賣如何處理?

小産權房屬于行政機關處理的範疇,人民法院對于小産權房買賣不予受理。已經受理的,駁回起訴。

【說明】有觀點認爲,小産權房買賣應予受理,合同認定爲無效。本條認爲由政府部門處理更爲妥當,法院不予受理。

★★★13.經濟適用房買賣如何處理?

對于經濟適用房買賣合同的效力,需要區分兩種情形:

1)购买 5 年内转让的合同效力。虽然《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的。

《經濟適用住房管理辦法》不屬于法律、行政法規,但體現了國 家對低收入群體的權益保護,體現了社會公共利益。購買經濟適 用房不滿 5 年,经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖。

合同,交付房屋的,或者約定 5 年后再行过户的,由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的,扰乱了社会秩序,损害了其他低收入群体的利益,应认定为违反社会公共利益,该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过户手续的,该行为应予以撤销。

2)经济适用房购买 5 年后转让的合同效力。申购经济适。

用房 5 年后,申购人再行转让房屋的,此时经济适用房已可以流通,因此,经济适用房房屋买卖合同有效。当事人要求办理经济适用房过户手续的,应当按照政府相关规定补交土地收益。

對于經濟適用房應當注意與拆遷安置房的區別,對于拆遷安置房,有的地方也稱爲經濟適用房,規定五年後才能上市交易。但性質上而言,拆遷安置房與《經濟適用住房管理辦法》規定的經濟適用房屬于不同性質房屋,兩者的政策目的及保護的法益不同。從性質上看,拆遷安置房系對被拆遷人的整體補償,具有對價性;而經濟適用房系保護城市低收入人群利益,具有保障性。從保護群體看,拆遷安置房包括農村房屋安置和城鎮房屋安置,而經濟適用房立足于對城市低收入人群的安置。因此,對于拆遷安置房買賣合同,並不涉及到擾亂社會公共利益的問題,應當認定爲有效。只是不滿五年轉讓的,具有不能履行的情形,當事人要求五年內過戶的,不予支持。

14.合作開發商品房合同對內對外的效力如何認定?

商品房合作開發合同對商品房的內部劃分或分成,不具有對抗第三人的效力。

合作開發的商品房權屬登記在合作一方名下,該方將應歸屬 于另一方的商品房出賣給第三人,合作另一方主張商品房買賣合同無效的,不予支持,除非第三人對此明知。

合作開發的商品房權屬登記合作一方名下,合作另一方將約 定歸其所有的商品房在未辦理權屬變更登記情況下,直接與第三人簽訂商品房買賣合同的,該合同有效。

15.售後包租的效力如何認定?

出賣人采用售後包租方式銷售商品房的,當事人主張售後包租行爲無效的,人民法院不予支持,但符合《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若幹問題的解釋》第 2 条规定的除外。

16.商品房回購約定如何認定?

商品房按揭貸款合同中,當事人約定購房人無力償還銀行貸款時,開發商作爲連帶責任保證人承擔還款責任,並由開發商對商品房進行回購,當事人主張該約定無效的,人民法院不予支持。

合同對回購價格有約定的,按照約定處理。合同對回購價格沒有約定的,當事人主張按市場價回購的,人民法院予以支持。

★17.商鋪長期使用權轉讓效力如何認定?

第一種觀點:商鋪的經營者爲籌集資金,將商鋪的長期使用權以優惠的價格出售他人,並約定商鋪由其統一出租經營管理,每年給予商鋪買受人固定比例收益,但商鋪房産仍登記在經營者名下,當事人主張商鋪長期使用權購買合同無效的,人民法院應 當按照《合同法》第十三章的規定處理。

第二種觀點:商鋪的經營者爲籌集資金,將商鋪的長期使用權以優惠的價格出售他人,並約定商鋪由其統一出租經營管理, 每年給予商鋪買受人固定比例收益,但商鋪房産仍登記在經營者名下,當事人主張商鋪長期使用權購買合同無效的,人民法院不予支持。

★18.預抵押的效力如何認定?

商品房預售過程中,辦理房屋貸款時將預售房屋進行預抵押登記,購房人無力歸還借款時,貸款人主張對預抵押房屋行使抵押權的,人民法院不予支持。

★★★19.以商品房抵債協議的效力如何認定?

第一種觀點:當事人在債務清償期屆滿後達成以商品房抵債協議,一方反悔,要求認定以房抵債協議無效的,人民法院經審查不存在虛假訴訟情形的,對其請求不予支持。但如當事人一方認爲抵債行爲具有民法總則規定的可撤銷情形的,可以依法請求人民法院或仲裁機構撤銷。

第二種觀點:當事人在債務清償期屆滿後達成以商品房抵債協議,在尚未辦理物權轉移手續前,債務人反悔不履行抵債協議,債權人要求繼續履行抵債協議或要求確認所抵之物的所有權歸自己的,人民法院應駁回其訴訟請求。但經釋明,當事人要求繼續履行原債權債務合同的,人民法院應當繼續審理。

20.如何認定商品房買賣合同本約?

當事人簽訂的預購書、購房意向書等協議已經具備《商品房 銷售管理辦法》第十六條規定的當事人情況、商品房基本狀況、 商品房價款及付款情況、交付使用情況等合同主要內容的,買受人主張已構成商品房買賣合同本約的,人民法院應予支持,但當事人另有約定的除外。

21.出賣人、買受人與中介機構三方簽訂的合同的性質如何認定?

出賣人、買受人與房地産中介機構三方簽訂的中介合同中,具備了商品房買賣合同主要內容的,應認定該合同中包含房屋居間和房屋買賣兩個法律關系。當事人可以就房屋居間和房屋買賣兩個法律關系分別提起訴訟,也可以就兩個法律關系同時提起訴訟。

22.商品房買賣合同格式合同效力如何認定?

出賣人在訂立商品房買賣合同中使用格式條款的,對合同中約定的商品房面積誤差、層高誤差、質量責任或其他加重買房人義務的條款,應與買房人充分協商,並以足以引起買房人注意的文字、字體、符號或者其他明顯標志作出提示說明。出賣人未按要求提示說明的,應當作出對格式合同提供者不利的解釋。

★23.借名買房如何處理?

當事人約定一方以他人名義購買房屋,並將房屋登記在他人名下,借名人實際享有房屋權益,借名人要求確認其權屬的,人民法院不予支持。借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的,可予支持。但是,該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記,或者涉及善意交易第三人利益的除外。

當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系,但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定,其主張要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的,不予支持;其向登記人另行主張出資債權的,應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。

【說明】有觀點認爲,從真實意思表示出發,應支持借名人的確權主張。本條維護物權登記的公示公信效力,不支持直接確權的主張。

★24.連環買賣如何處理?

买受人与出卖人签订商品房买卖合同后,未登记领取权属证书情况下与第三人签订房屋买卖合同的,第三人在买受人取得权属证书,请求买受人履行房屋买卖合同的,應予支持。第三人在买受人具备领取权属证书的条件,请求前手逐级办理房产过户手续的,予以支持。

25.未經抵押權人同意銷售商品房的如何處理?

抵押權存續期間,出賣人未經抵押權人同意銷售商品房的, 不影响商品房买卖合同的效力。出卖人(抵押人)在约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,致使买受人无法办理商品房权属转移登记的,买受人请求解除合同,并要求出卖人(抵押人)承担相应违约责任的,應予支持。受让人要求继续履行合同,办理房地产权属转移登记,经人民法院释明后仍坚持不变更 的,對其訴訟請求,不予支持,但受讓人代爲清償債務消滅抵押權的除外。

26.商品房一房數賣的順位如何確定?

出賣人就同一商品房訂立數個房屋買賣合同,數個房屋買賣合同均有效,買受人均要求履行合同的,按照以下情形分別處理:

1)已经办理商品房预售合同预告登记的买受人,请求履行合同的,應予支持。但买受人自能够进行房屋权属登记之日起三个月内未申请登记的除外。

2)均未办理商品房预售合同预告登记的,先行合法占有房屋的买受人,请求履行合同的,應予支持。

3)均未辦理商品房預售合同預告登記,亦未合法占有房屋,先行支付全部購房款的買受人,請求履行合同的,應予支持;

4)均未办理商品房预售合同预告登记,合同也均未履行的,合同成立在先的买受人,请求履行合同的,應予支持。

27.商品房質量糾紛如何處理?

出卖人向买受人交付的商品房存在地基及主体结构工程质量问题,买受人请求解除合同、赔偿损失或要求出卖人采取补救措施的,應予支持。

商品房经竣工验收备案,交付时存在前款以外其他质量问题足以严重影响买受人正常居住使用的,买受人请求解除合同、赔偿损失或要求出卖人采取补救措施的,應予支持。

房屋經過竣工驗收備案,交付時存在質量瑕疵,但不影響買受人正常使用的,買受人拒收房屋,要求出賣人承擔遲延交房違約責任的,不予支持。但出賣人對質量瑕疵進行維修時,給買受人造成損失的,應予賠償。

★28.精裝修商品房質量糾紛如何處理?

出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中包含装修条款,或者出卖人在与买受人签订商品房预售或买卖合同时指定买受人与其另行签订装修合同的,因装修部分存在的质量严重影响商品房品质的,买受人请求一并解除商品房买卖合同和装修合同并赔偿损失的,應予支持。

出卖人在与买受人签订商品房预售或买卖合同时指定买受人与其签订另行装修合同的,出卖人不能证明装修合同属于商品房买卖合同不可分割的组成部分,因装修部分存在的质量严重影响商品房品质或装修合同严重迟延履行的,买受人请求单独解除装修合同,應予支持。

装修存在质量瑕疵,但不影响买受人正常使用的,买受人拒收房屋,要求出卖人承担迟延交房违约责任的,不予支持。装修保修期内,出卖人应承担保修责任;出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延维修的,买受人自行或者委托他人维修后,就修复费用及修复期间造成的其他损失要求出卖人承担责任的,應予支持。

裝修用材和施工工藝等應達到的標准,合同有約定的按約定,沒有約定或約定不明的,結合出賣人銷售時廣告宣傳內容等進行認定。

★29.出賣人指定精裝修的商品房質量糾紛如何處理?

出卖人与买受人签订商品房买卖合同时,指定买受人与第三人另行签订装修合同的,对于装修质量问题,合同有约定的按约定,没有约定或约定不明的,买受人依据《合同法》第四百零二条规定,请求出卖人承担委托人责任的,應予支持。

30.商品房設計缺陷和變更設計的如何處理?

商品房存在设计缺陷或在预售合同签订后变更设计的,出卖人不能证明买受人明知并接受,如严重影响买受人正常使用且无法通过其他措施予以补救的,买受人请求解除合同并赔偿损失的,應予支持。

可以通过一定措施予以补救或不严重影响买受人正常使用的,买受人请求出卖人采取补救措施或根据影响程度予以赔偿的,應予支持。

★31.公共部分或公共設施交付不符合約定如何處理?

出卖人交付的绿地、消防等公共部分、公共设施不符合商品房买卖合同约定的,买受人依据商品房买卖合同中的约定,请求出卖人承担违约责任的,應予支持。

商品房買賣合同中對公共部分、公共設施交付不符合約定的情形未明確約定違約責任的,且無法采取補救措施,買受人請求出賣人賠償損失的,應予支持;可以采取補救措施的,買受人未與其他業主協商形成多數意見而直接請求出賣人賠償損失的,不予支持。

【說明】有觀點認爲,對于可以采取補救措施的,應賦予單個業主起訴的權利,收益共享。本條認爲屬于業主共有的範疇,應形成多數決。

★32.土地使用權證使用年限縮水如何處理?

因出卖人变更了土地性质、用途,导致商品房土地使用权年限明显减少,出卖人未尽告知义务的,买受人请求出卖人承担违约或赔偿责任的,應予支持。

【說明】有觀點認爲,目前土地使用權到期後自動續期,故買受人沒有損失,對此不應支持。本條認爲在目前法律沒有明確自動無償續期的情況下,應賦予買受人請求賠償的權利。

★33.商品房交付標准如何確定?

如果地方政府對于商品房交付有相關規定的,應當按照地方政府的規定執行。如果地方政府對此沒有規定,當事人選擇了經竣工驗收合格,該交付標准只需設計、建設、監理、施工四方驗收合格即可,無需經過驗收備案。

34.商品房不符合交付標准的如何處理?

出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件,或出卖人不出示竣工验收备案等法定交付证明文件的,买受人拒收,并请求出卖人承担迟延交房责任的,應予支持。

買受人明知出賣人交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件,仍然接受房屋,買受人要求出賣人承擔遲延交付責任的,不予支持。但因交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件,給買受人造成其他損失的,應予賠償。

35.嚴重影響正常居住使用的情形如何判斷?

出賣人交付的房屋雖符合合同約定,但仍存在下列嚴重影響正常居住使用的情形的,買受人可以拒絕接收,或在收房後一年內請求解除合同和賠償損失的,人民法院應予支持:

1)出賣人擅自變更商品房的朝向、戶型等規劃、設計條件的;

2)房屋存在渗漏、异响等,在合理期限内无法查明原因 或经出卖人维修仍无法修复的;

3)水、電、氣等基礎設施無法實際投入使用的;

4)消防設施未經過驗收合格或無法實際投入使用的;

5)訂立合同時出賣人未披露房屋存在違反善良風俗情形的;

6)其他嚴重影響正常居住使用的情形。

★36.“凶宅”買賣如何處理?

買受人以市場價格購買房屋,該房屋曾出現自殺、謀殺等非正常死亡事件,經買受人詢問,出賣人對此未作披露的,構成欺詐,買受人有權予以撤銷。

【說明】關于凶宅的披露問題,存在兩種觀點:第一種觀點認爲出賣人應主動披露;第二種觀點認爲,買受人應對此先詢問,只有在詢問後出賣人未予披露的,買受人才有權撤銷。條文采納了第二種觀點。

★37.房差損失如何承擔?

因一方或雙方過錯導致商品房買賣合同被解除的,房屋價格漲跌而産生的差價,可以作爲損失根據合同雙方各自的過錯予以承擔。

★38.房差損失的數額如何計算?

商品房價格漲跌而産生的差價損失的計算方法,商品房買賣合同有約定的,從其約定,沒有約定的:

1)可比照起訴時最相類似商品房的市場成交價與買賣合同成交價之差計算;

2)沒有最相類似商品房比照的,可委托專業機構評估確定房屋漲跌損失。

【說明】關于時間點的確定,存在買賣合同簽訂時、起訴時、案件審理終結時、委托評估時等不同時點,條文采納起訴時的標准,使時間予以確定,也符合可預見的規則。

39.面積誤差有約定時如何處理?

商品房買賣合同訂立時,房地産開發企業對商品房買賣合同中的面積誤差條款等加重購房人義務的條款,應與買房人充分協商,並以足以引起買房人注意的文字、字體、符號或者其他明顯標志作出提示並明確說明。沒有提示說明的,適用《江蘇省城市 房地産交易管理條例》第 17 条的规定处理。有证据证明对于面积误差条款已经协商的,按照合同约定处理。

40.層高誤差如何處理?對于商品房買賣合同約定的層高低于住建部《住宅設計規範》的,如果出卖人未向购房人披露的,买受人应有权解除合同。对于双方约定了符合前述条件的层高条件,但实际层高低于合同约定层高的,如果层高差异较大,对购房人生活造成较大不便的,购房人要求解除合同的,應予支持。如果差异不大,购房人无权要求解除合同,但可以要求赔偿损失,损失的计算可以参照合同约定的房价乘以相应的误差比例予以确定。

41.約定排除委托人的任意解除權的如何處理?

商品房委托代理銷售合同中,雙方以約定排除委托人的任意解除權的,人民法院予以支持。

42.商品房委托代理銷售的傭金標准如何確定?

商品房委托代理銷售中,雙方約定的傭金及溢價款標准超過國家規定的收費指導價,委托人主張超過部分無效的,人民法院不予支持。

★43.商品房委托代理銷售合同解除後可得利益如何處理?

商品房委托代理銷售合同解除後,受托人主張可得利益的,如果可得利益通過現有條件可以確定,具有確定性,人民法院予以支持。如果通過現有條件無法具體確定,人民法院不予支持。

44.商品房買賣合同逾期交房違約金調整如何處理?

商品房買賣合同中約定,開發商逾期交房應向購房者支付違約金,一般約定的違約金爲日萬分之三或日萬分之五,實際發生逾期交房而訴至法院時,開發商主張約定的違約金過高要求調整的,按以下方式處理:

1)合同對于違約金有明確約定的,按照約定處理,一般不輕易否定其效力。

2)当事人主张违约金过高,要求调整的,由违约方对损失过高进行举证,守约方对于其损失进行反证,对于违约金的上限参照民间借贷利率标准,最高不得超过已付购房款的 24%。

3)没有明确约定的,违约金按照《商品房买卖司法解释》 第 17 条标准确定,即按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

★★★45.商品房買賣合同逾期辦證違約金如何調整?

對于逾期辦證,開發商往往約定較低的違約金,有的逾期辦 證時間較長,買受人主張調高違約金的,此時應由買受人舉證其損失,買受人能夠證明損失大于合同約定的違約金的,可予支持。但實踐中對于逾期辦證的損失往往很難舉證證明,而逾期辦證客觀上確實對買受人造成損害,如果逾期付款違約金與逾期辦證違約金約定明顯不對等的,買受人請求參照《商品房買賣司法解釋》 18 条第 2 款规定,按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金的,一般可予支持。

對于逾期辦證違約金,在兩證合一前,不僅包括逾期辦理房産證,還包括逾期辦理土地使用權證。

46.以商品房買賣合同擔保民間借貸的如何處理?

對于能夠認定當事人簽訂商品房買賣合同系爲民間借貸擔 保的,按照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若幹問題的規定》第 24 条的规定,应按照民间借贷法律关系审理,不认可让与担保的效力。

★★★47.預查封的商品房買賣合同能否解除?

第一種觀點:商品房預售中,房屋被預查封,後因買受人的原因,出賣人主張解除合同的,人民法院經審查認定出賣人符合法定解除和約定解除情形的,對其主張予以支持。

第二種觀點:商品房預售中,房屋被預查封,後因買受人的原因,出賣人主張解除合同的,人民法院經審查認定出賣人符合法定解除情形的,對其主張予以支持。出賣人主張符合約定解除條件要求解除合同的,人民法院不予支持。

★48.當事人主動違約如何處理?

房屋買賣合同簽訂後,當事人無正當理由願意以承擔定金罰則而解除合同的,不予支持,除非另一方當事人同意。

49.戶口問題如何處理?

房屋買賣中,當事人約定出賣人遷出戶口,並由買受人遷入 戶口,但嗣後出賣人拒不遷出戶口而引發糾紛的,由于戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度,屬于行政管理範疇,不屬于民事案件的受理範圍。經釋明,當事人仍堅持主張遷移戶口的,應裁定不予受理或駁回起訴。

買受人以戶口不能遷移主張解除合同或要求出賣人承擔違約責任的,應當受理。

50.小區內會所的所有權歸屬如何認定?

對于小區會所的權屬判斷可按如下方法處理:

1)沒有合法規劃許可,屬于違法建造會所的,應由行政機關處理,人民法院對其産權歸屬爭議不予受理。

2)會所中某些房屋如屬于國家規定開發商應配套修建並明確其産權歸屬的配套公共設施,則該部分房屋産權按國家有關規定確定,比如物業服務用房。

3)有合法規劃、沒有規定的情況下,商品房買賣合同如約定會所整體或其中的某些房屋産權歸屬的,按約定執行。

4)有合法規劃、沒有規定也沒有約定的情況下,區分投資情況具體確定:如果有證據證明會所的成本實際列入了商品房建造成本,構成商品房對外銷售價格的組成部分,則歸業主所有;反之,基于誰投資、誰所有、誰受益的原則,會所産權歸開發商所有。

51.規劃範圍內未約定權屬的車位、車庫的歸屬如何確定?

當事人對車位、車庫權屬有約定的,按照約定處理。沒有約定的,開發商主張所有權的,予以支持。

52.人防車位的權屬及使用如何處理?

基于人防車庫的公共功能屬性,應認定屬于國家所有,不宜認定屬于開發商或者全體業主所有。

開發商投資興建人防車庫的,可以依法享有對人防車庫進行使用、管理與收益的權利。

四、關于房屋租賃合同糾紛問題

★53.租賃合同解除後轉租合同的效力如何認定?

轉租合同系依附于前手的租賃合同,前手租賃合同被解除 的,次承租人丧失了继续占有、使用涉案房屋所赖以存在的权利基础,第一手出租人主张解除转租合同的,應予支持。

54.未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同的效力如何認定?

對于未經消防驗收合格的房屋租賃,應當區分兩種情況:

1)属于《消防法》第 11 条规定的人员密集场所和特殊建设工程的,未经消防验收或者消防验收不合格的,违反了《消防法》的强制性法律规定,租赁合同无效。

2)《消防法》第 11 条规定以外的商业地产租赁的,未经消防验收或者消防验收不合格的,不影响合同的效力,当事人可以据此主张违约责任。

★★★55.産權式商鋪租賃糾紛如何處理?

業主購買了商鋪後,由開發商或者其指定的管理公司進行整體返租。開發商或者指定的管理公司對外整體出租過程中,有小部分業主主張未經其同意,要求停止侵害、恢複原狀的,從個人利益與整體利益的平衡角度看,不予支持。

對于整體利益的判斷,應根據《物權法》第 76 条规定的多 数业主的意思表示,在业主代表或者业委会获得合法的权利授权的情况下,根据不同的决策事项,经过专有部分占建筑物总面积过半数或过三分之二的业主且占总人数过半数或过三分之二的 业主同意,来判断是否符合整体利益。

對于開發商或商鋪的經營管理公司與業主約定一定期限予以回購,期限屆滿時,業主主張回購的,開發商或經營管理公司應 當予以回購。

開發商與業主簽訂商品房買賣合同的同時,經營管理公司與 業主簽訂委托經營合同,開發商對于其與經營管理公司系各自獨立的主體沒有向業主明確披露說明,致使業主對開發商和經營管理公司系關聯企業産生合理信賴的,開發商對于經營管理公司的行爲應當承擔連帶責任。

★56.部隊停止有償服務引發的租賃糾紛如何處理?

《軍隊房地産租賃合同》約定國家和軍隊政策調整造成合同無法履行,雙方互不承擔責任的,按照約定處理。租賃合同沒有約定的,部隊主張適用情事變更的,人民法院經審查符合《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若幹問題的解釋。

(二)》第二十六條規定的,予以支持。

57.先抵後租下承租人主張優先購買權的如何處理?

《房屋租賃司法解釋》第 22 条:出租人与抵押权人协议折 价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院應予支持。该条并未排除先抵后租的情形,抵押权人实现抵押权时,承租人主张优先购买权的,應予支持。

58.承租人的優先續租權效力如何認定?

出租人與承租人在租賃合同中約定承租人享有優先續租權的,該約定有效,承租人享有合同上的請求權,承租人請求繼續 簽訂租賃合同或請求出租人承擔違約責任的,予以支持。

59.競業禁止的範圍如何認定?

在商鋪整體租賃實踐中,承租人爲保護其商業不受其他競爭者的影響,往往與出租人在租賃合同中約定“同业禁止”条款,禁止出租人将其余商铺出租给同类竞争者,以确保其独占的客户资源,该条款被称为竞业禁止条款。对于竞业禁止的范围,应遵从合同约定。合同范围约定不明的,应以能否与承租人形成竞争 关系作为判断标准,以合理平衡出租人与承租人的利益。

60.不動産出租人的留置權如何行使?

《物權法》第230條規定:債務人不履行到期債務,債權人可以留置已經合法占有的債務人的動産,並有權就該動産優先受償。對于不動産出租人主張留置承租人置于該不動産上的財産的權利的,予以支持。

★61.拆遷中承租人的權利如何保護?

租賃合同尚未到期,房屋遭遇拆遷的,出租人與承租人在租賃合同中對拆遷時如何處理有約定的,按照約定處理。租賃合同對此沒有約定或者約定不明的,承租人主張賠償損失的,分別其情形予以處理。

1)关于装饰装修价值的损失。在承租人有证据证明其装饰装修初始价值的情况下,其损失与租赁合同已经履行的期限相关,可以剩余租期与全部租期的比例计算其装饰装修损失,但不得超过房屋所有权人获得的装饰装修补偿。在承租人没有证据证 明其装饰装修初始价值的情况下,根据公平原则由出租人与承租人进行分担。

2)關于搬遷損失和停産停業損失。承租人有證據證明其搬遷損失和停産停業損失的,其應獲得相應的補償,但不得超過房屋所有權人獲得的搬遷費和停産停業損失補償。承租人不能舉證證明的,根據公平原則由出租人與承租人進行分擔。

3)關于可得利益。房屋被征收後會導致承租人商業機會喪失,承租人向出租人主張可得利益的,由于其獲得的補償不能超過房屋所有權人獲得的補償範圍,而該損失並不在征收補償範圍之內,故承租人無權主張可得利益。

4)關于補助獎勵費用。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條第2款規定,補助和獎勵由市、縣人民政府制定補助和獎勵辦法予以規定。因此,關于承租人能否獲得補助、獎勵,由當地政府規定。當地政府沒有規定的,補助獎勵歸屬于房屋所有權人,承租人無權取得。

★62.承租人違約導致租賃合同解除的損失如何確定?

第一種觀點:因承租人違約行爲導致租賃合同解除的,出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失。出租人對于房屋閑置存在放任行爲的,對于擴大的損失不予支持。

第二種觀點:因承租人違約行爲導致租賃合同解除的,出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失,但最長不得超過六個月。【說明】第二種觀點是2008年省法院房屋租賃審委會紀要的觀點,規定了6個月的期限。

五、關于國有土地使用權糾紛問題

★★★63.招商引資協議性質如何認定?

在招商引資中,地方政府往往會做出一些優惠獎勵承諾,對于因招商引資協議引發的爭議屬于民事爭議還是行政爭議,應當予以區別對待:

1)內容上體現民事權利義務的,如招商協議的履行、解除等,屬于民事法律關系的範圍。

2)內容上體現政府部門行使行政職權的,協議主要涉及相關行政審批和行政許可等內容,如政府行使回購權、給予稅收優惠、給予行政獎勵等,則屬于行政爭議。

★64.政府與社會資本合作(PPP)協議的性質如何認定?

對于因 PPP 协议引发的纠纷,涉及行政规划、许可、处罚、管理、监督等行政职能的争议,属于行政法律关系,典型的是特许经营协议内容本身的争议。内容上设定民事权利义务的,属于民事争议,常见的包括土地使用权的取得、项目产权的归属、项目收益的分配、项目公司融资、项目担保、工程建设、项目收益 权抵押、项目回购、税费负担、违约责任等。

65.改变容积率的纠纷性质如何认定?对于开发商与国土部门签订土地出让后,经过规划变更调整 容积率,国土部门要求补交土地出让金的,属于民事案件受理范 围。

66.集體土地改變土地用途簽訂的出讓合同效力如何認定?

對于出讓的土地應爲國有土地,如果土地性質仍爲集體土地,沒有經過審批手續變更爲國有土地,據此簽訂的出讓合同應爲無效。

67.毛地出讓的效力如何認定?

地方國土部門毛挂淨交違反了國土資源部的管理性規定,應當受到相應的行政處罰,但不影響國有土地使用權出讓合同的效力。

★68.土地拍賣成交確認書的效力如何認定?

地方國土部門通過拍賣程序與受讓人簽訂了土地拍賣成交確認書,約定在一定期限內簽訂國有土地使用權出讓合同,雙方實際履行了合同,但事後未簽訂書面的出讓合同,出讓合同成立。

69.未取得國有土地使用權證轉讓國有土地使用權合同的效力如何認定?

根據債權行爲與物權行爲區分原則,未取得國有土地使用權證書導致物權無法變動,但不影響轉讓合同的效力,轉讓合同仍然有效,受讓人可以要求轉讓人承擔違約責任。

★70.未符合投資開發比例的轉讓合同的履行如何處理?

對于投資比例未符合《城市房地産管理法》第 39 条第 1 款、第 2 项规定的条件,虽然转让合同有效,但该转让合同不具备履行的法律要件,受让人要求继续履行合同、协助过户的,不予支持。

71.劃撥土地出租未經批准的效力如何認定?

劃撥土地出租系劃撥土地使用權轉讓的一種方式,應符合《城市房地産管理法》第 40 条的规定,未经批准的,该土地使用权租赁合同无效。

對于司法拍賣劃撥土地使用權上的房屋的,經完善相應手續後,可以認可劃撥土地使用權轉讓合同的效力。

★72.名爲股權轉讓實爲土地使用權轉讓的如何處理?

以轉讓股權的方式轉移國有土地使用權,一方當事人主張無效的,人民法院不予支持,但構成非法倒賣土地犯罪的除外。

★73.委托代建的性質如何認定?

對于委托代建的性質認定應當回歸雙方簽訂的委托代建協議的內容,如果合同中包含共享利潤、共擔風險內容的,應認定爲合作開發房地産合同。如果合同中不包含共享利潤、共擔風險內容的,則僅具有委托關系,應按合同法有關委托合同的規定處理。

 

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